2014房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策
一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)商品取得的收入按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅，稅率為5%。
房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅，稅率為5%。轉(zhuǎn)讓購置或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：
(一)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按‘轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)’稅目中‘轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)’項目征收營業(yè)稅。
(二)轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時，可扣除的項目為：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(五)財政部規(guī)定的'其他扣除項目。
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計20%的扣除。
納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工,辦理結(jié)算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省,自治區(qū),直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性，用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季(或月)預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。
(一)非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目
1.位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。
2.位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。
3.位于其他地區(qū)的，不得低于10%。
(二)經(jīng)濟適用房開發(fā)項目
經(jīng)濟適用房開發(fā)項目符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》(建住房〔2004〕77號)等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3%。
企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。
企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。
企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
四、對房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，稅率為0.05%。
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