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房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀
“9月30日至今,已有19個(gè)城市實(shí)施新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。”路透社7日?qǐng)?bào)道說(shuō),中國(guó)各地城市的房地產(chǎn)限購(gòu)愈演愈烈,最新加入調(diào)控陣營(yíng)的城市是周四采取行動(dòng)的東莞、珠海和福州。此前,北京、天津、深圳、武漢、鄭州等城市已經(jīng)行動(dòng)。一起來(lái)看看對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的解讀吧。
從中央到地方 一系列措施劍指房?jī)r(jià)過(guò)熱
記者梳理發(fā)現(xiàn),國(guó)慶期間各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策內(nèi)容雖有異同,但核心內(nèi)容都是限購(gòu)限貸:
——限購(gòu)。在本輪出臺(tái)調(diào)控新政的十幾座城市中,基本都涉及重啟或擴(kuò)大限購(gòu),其中南京限購(gòu)政策比較嚴(yán)格,除本地戶籍禁購(gòu)第三套新房(限主力成交區(qū)域),還規(guī)定單身人士限購(gòu)1套住房,有貸無(wú)房或有房無(wú)貸的居民再購(gòu)買住房商貸首付比率將不得低于50%。蘇州涉及的行政范圍最大,下轄的吳江區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市也納入了限購(gòu)范圍。
——限貸。梳理多地的調(diào)控政策,常見(jiàn)政策為提升二套房首付至四成或五成。其中,蘇州力度較大,不但第三套禁貸,二套房首付(貸款未結(jié)清)也提升到了八成;北京則進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房認(rèn)定范圍;天津從10月1日起實(shí)施區(qū)域性住房限購(gòu),強(qiáng)化差別化信貸政策。
此外,為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)慶期間,住建部也接連對(duì)一些涉嫌違法違規(guī)銷售、惡意宣傳炒作、嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行曝光警示。
從中央到地方,正在大力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一系列措施,對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期,會(huì)發(fā)揮積極作用。
此輪調(diào)控政策 主要針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為
部分城市調(diào)控政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)和搶購(gòu)發(fā)揮了積極作用。南京自9月25日重啟限購(gòu),10月5日緊急再“加碼”,新房認(rèn)購(gòu)量出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至10月6日晚9時(shí),當(dāng)天的新房認(rèn)購(gòu)量?jī)H有29套,一夜之間“縮水”不到平時(shí)的十分之一,而南京10月1日新房認(rèn)購(gòu)量高達(dá)542套。
業(yè)內(nèi)人士指出,要理性看待當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲,此輪調(diào)控政策主要針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為,使樓市回歸理性,預(yù)示著新一輪調(diào)控收緊開(kāi)始,樓市或?qū)⒔禍亍?/p>
廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為,從某種程度上來(lái)說(shuō),這一輪市場(chǎng)的瘋狂跟高杠桿效應(yīng)密不可分。多地限購(gòu)、土地政策以及限貸政策都是從供需兩端去杠桿的典型措施。
業(yè)內(nèi)人士分析,未來(lái),石家莊、青島等房?jī)r(jià)漲幅較快的城市,仍有出臺(tái)限購(gòu)政策的可能。“預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多城市升級(jí)樓市調(diào)控政策,樓市政策拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這一輪限購(gòu)政策,對(duì)外地戶籍的購(gòu)房資格和信貸資格開(kāi)始收緊,意味著房?jī)r(jià)的調(diào)控從過(guò)去的一線全面蔓延到二線城市。預(yù)計(jì)樓市持續(xù)高溫的態(tài)勢(shì)很可能從北京等一線城市開(kāi)始降溫。
業(yè)內(nèi)分析 房?jī)r(jià)上漲的漲幅或?qū)⑹照?/strong>
“成色十足的‘金九’之后,‘銀十’的成交量會(huì)有一個(gè)明顯的下調(diào),房?jī)r(jià)上漲的漲幅拐點(diǎn)也將到來(lái)。”張大偉說(shuō)。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市后市成交量或?qū)⒒芈洹?ldquo;四季度成交下滑是大概率事件,今年在成色十足的‘金九’之后,‘銀十’的成交量會(huì)有一個(gè)明顯的下調(diào)。”張大偉預(yù)計(jì),對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō),由于前期地王項(xiàng)目集中入市,定價(jià)較高,市場(chǎng)價(jià)格仍處于上行階段。政策收緊后,房?jī)r(jià)將處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài),預(yù)計(jì)漲幅或?qū)⑹照?/p>
不過(guò),一些分析人士認(rèn)為,在一些樓市火爆的同時(shí),一些城市仍然面臨去庫(kù)存的壓力,仍有望出臺(tái)寬松政策。
新聞延伸
密集調(diào)控 房?jī)r(jià)會(huì)降?
國(guó)慶期間,各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。無(wú)論是剛需人群還是投資人群,似乎都在問(wèn)這么一個(gè)問(wèn)題:“十一之后房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?”
易居中國(guó)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開(kāi)啟,而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年,2017年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到,此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的,而非實(shí)質(zhì)性的下跌。
對(duì)于本輪調(diào)控的政策效果,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,“房?jī)r(jià)不是一直漲的,在2014年、2011年、2008年、2005年房?jī)r(jià)的確是跌的。如果房?jī)r(jià)再漲,房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時(shí)候了。”
此外,國(guó)慶假期期間有私募人士在微信朋友圈表示,樓市資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了,在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中,有不少認(rèn)購(gòu)者是從樓市撤下來(lái)的投資者。此外據(jù)中國(guó)結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示,8月持股超1億元的超級(jí)散戶已開(kāi)始悄然進(jìn)場(chǎng),較7月增加174人。
記者也注意到,有人在趁高拋售房產(chǎn),甚至連上市公司也紛紛加入“賣房”大軍,包括一些上市公司。
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