專家解讀不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施的主要目的是建立所有種類不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布消息稱,自10月8日起,上海市將全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。屆時(shí),房地產(chǎn)登記將改為不動(dòng)產(chǎn)登記,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明將停止發(fā)放,代之以頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。不動(dòng)產(chǎn)登記到底意味著什么?一起來(lái)看看專家解讀不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例。
從保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的角度看不動(dòng)產(chǎn)登記類型與權(quán)利體系
程 嘯 清華大學(xué)法學(xué)院副教授
一、規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記類型有利于保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第3條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等,適用本條。”這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定。其中,首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記與注銷登記是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)形態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行的劃分,屬于權(quán)利登記。至于更正登記、異議登記、預(yù)告登記與查封登記,則屬于法律規(guī)定的其他登記類型
首先,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是《物權(quán)法》的配套規(guī)定,旨在貫徹落實(shí)《物權(quán)法》和其他法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定。但是,條例的性質(zhì)與《物權(quán)法》畢竟有所不同!段餀(quán)法》屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)體法,而條例是不動(dòng)產(chǎn)登記的程序法。事實(shí)上,我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記、更正登記和異議登記的規(guī)定,也就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定。
其次,在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型做出規(guī)定,有利于實(shí)現(xiàn)國(guó)務(wù)院要求的不動(dòng)產(chǎn)登記“四個(gè)統(tǒng)一”的目標(biāo)。按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān),做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。
二、詳細(xì)列舉可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利于維護(hù)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度旨在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和提高交易效率,因此不動(dòng)產(chǎn)登記并非意味著,登記機(jī)構(gòu)只要將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況(如位置、面積等)記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿上即可。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》就哪些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有登記能力,可以依據(jù)條例進(jìn)行登記做了明確的規(guī)定。該條例第5條規(guī)定:“下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,依照本條例的.規(guī)定辦理登記:(一)集體土地所有權(quán);(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);(三)森林、林木所有權(quán);(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(五)建設(shè)用地使用權(quán);(六)宅基地使用權(quán);(七)海域使用權(quán);(八)地役權(quán);(九)抵押權(quán);(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。”
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條是非常重要的規(guī)定,它明確了能夠依據(jù)條例進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的具體類型。今后,無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理登記申請(qǐng)或按照有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行登記,還是人民法院處理不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛案件,都應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條加以判斷。
首先,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是《物權(quán)法》的配套法規(guī),旨在貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的規(guī)定!段餀(quán)法》第5條規(guī)定的物權(quán)法定原則是物權(quán)法的基本原則,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的明晰化,保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的權(quán)益都是非常重要的。因此,判斷哪些不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利具有登記能力時(shí),應(yīng)當(dāng)從公示原則的角度確定具有登記能力的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。所有的不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán),無(wú)論其變動(dòng)以登記為生效要件還是對(duì)抗要件,原則上均具有登記能力,除非法律另有規(guī)定。具體包括:(1)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),如土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)、林木所有權(quán)等;(2)不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán),包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)以及地役權(quán);(3)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán),如房屋抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)等。
其次,不僅是《物權(quán)法》這樣的法律上規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)可以辦理登記,即便是其他法律,如果規(guī)定了某類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)行登記的,也能夠登記。為此,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條第10項(xiàng)屬于為其他法律規(guī)定預(yù)留的通道。今后隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,如果出現(xiàn)了新的、應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利,完全可以通過(guò)制訂或修改相應(yīng)的法律加以規(guī)定,從而使該權(quán)利能依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)行登記。
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