2014年全國各地公積金集中調(diào)整存貸政策解讀
每到年中，是各地住房公積金集中調(diào)整政策的時期。今年，在樓市前景并不明朗的背景下，多個城市選擇提高公積金的繳存額度、抬高還款標(biāo)準(zhǔn)，甚至限定貸款門檻。這一政策導(dǎo)向引發(fā)人們對房地產(chǎn)市場調(diào)控及公積金“錢荒”等方面的擔(dān)心。專家表示，此輪調(diào)整實(shí)為“定期性”動作，并非意在樓市調(diào)控。
各地公積金集中調(diào)整存貸政策
從7月1日起，北京將二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)至31.31平方米。而2010年北京出臺規(guī)定，二套房的公積金貸款僅限于人均住房面積低于城鎮(zhèn)居民人均面積的繳存職工家庭，并將城鎮(zhèn)居民人均面積標(biāo)準(zhǔn)確定為28平方米。這意味著，今后，首套房為90平方米的'三口之家，將可以利用公積金貸款購買二套房。
同時，北京還調(diào)整了公積金貸款還款標(biāo)準(zhǔn)。武漢也從7月1日起上調(diào)公積金月繳存額度。除此之外，泉州、濟(jì)南、揚(yáng)州等熱點(diǎn)二三線城市也紛紛出臺新政，對繳存額度、貸款限制等政策進(jìn)行調(diào)整。濟(jì)南從7月1日開始，2014年度住房公積金月繳存額最高和最低分別提升為3900元和135元，比2013年上漲160.8元和13元。
業(yè)內(nèi)人士介紹，這些政策大多屬于例行調(diào)整。由于職工每年的月工資都在變，因此每年從7月1日起，多數(shù)城市都會按照職工上一年度月均工資總額調(diào)整當(dāng)年職工公積金繳存基數(shù)。億房研究中心研究員鄭軍華認(rèn)為，這樣有利于維護(hù)勞動者合法權(quán)益，也是維持公積金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的需要。
此次調(diào)整對樓市影響甚微
多名受訪的市場人士表示，此次調(diào)整雖然是正常動態(tài)調(diào)整，但許多城市的政策調(diào)整都一改之前的從嚴(yán)趨勢，開始出現(xiàn)緩和跡象。不過，專家坦言，由于公積金貸款額度等關(guān)鍵性政策沒有調(diào)整，其他政策微調(diào)對于樓市的影響有限，也與樓市調(diào)控政策松緊無關(guān)。
以北京公積金二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為例，鄭軍華認(rèn)為，此次上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)一定程度上放寬了公積金購買二套房可貸款對象的范圍，但限購、限貸及公積金貸款額度上限等條件限制依然嚴(yán)格，購買第二套房家庭不會太多，因此而增加的交易量也比較有限。
另一方面，多個城市都選擇提高繳存額度和還款額度，難免讓人擔(dān)心公積金出現(xiàn)“錢荒”。廣州甚至對住房公積金的存貸比及貸款額度進(jìn)行合理控制，要求2014年的存貸比不超過80%，貸款額度不超過170億元，并且對已使用過住房公積金貸款不予貸款，即使符合要求的職工可貸額度也減少。
數(shù)據(jù)顯示，多個城市公積金流動性趨緊之勢已初現(xiàn)端倪。以武漢為例，截至目前，武漢累計向超過36萬戶職工家庭發(fā)放公積金個人貸款890多億元，個貸率高達(dá)97%，比去年底增長近5個百分點(diǎn)。
“部分地區(qū)已出現(xiàn)公積金貸款資金不足的現(xiàn)象。”中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，去年多地興起的公積金放松潮，吸引了大量剛需入市，公積金貸款量迅速上升，導(dǎo)致了公積金資金額出現(xiàn)一定的短缺。
應(yīng)對流動性緊張還需從制度入手
按照我國公積金管理制度，公積金政策調(diào)整權(quán)限在地方政府，主要依照當(dāng)?shù)厥杖胨�、公積金繳納狀況及房地產(chǎn)市場政策而定。專家表示，當(dāng)前，樓市銷售不再火暴，而公積金又出現(xiàn)存量不足，借此時機(jī)調(diào)整繳存比例，有利于緩解公積金流動性緊張，但不影響樓市整體調(diào)控。
不過，中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院張東教授認(rèn)為，對于住房公積金流動性緊張，提高繳存比例、限制貸款額度等手段不是最有效的解決途徑，還需要靠制度性革新來避免出現(xiàn)斷貸、輪候和搖號甚至下調(diào)額度等。
張東認(rèn)為，住房公積金當(dāng)前最大的問題是管理?xiàng)l例滯后，運(yùn)作模式封閉導(dǎo)致有的地方公積金緊張，有的地方富余“浪費(fèi)”。公積金條例的修訂已提出近10年，但仍存許多梗塞，未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
有專家指出，當(dāng)前地方財政和保障房建設(shè)壓力大，一些地方政府選擇使用公積金用于保障房建設(shè)，以緩解財政壓力。李國政建議，應(yīng)遏制地方政府在公積金上“動心思”，斬斷管理中的亂作為，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)公積金數(shù)據(jù)披露，加強(qiáng)對公積金的監(jiān)督，避免公積金挪作他用，維護(hù)繳存人利益。
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