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      房地產(chǎn)調(diào)控政策述評

      時間:2021-01-14 13:38:19 規(guī)章制度 我要投稿

      房地產(chǎn)調(diào)控政策述評

        據(jù)新華社報道,“金九銀十”之際,國內(nèi)多地接連出臺樓市調(diào)控新政將樓市推上了最熱門話題。9月30日到10月7日,南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、成都、鄭州、武漢、珠海、東莞等共計19城先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士分析,這是新一輪調(diào)控收緊的開始,預(yù)計這股調(diào)控浪潮或?qū)⒗^續(xù),“銀十”成交量或?qū)⑾禄O旅婢鸵黄饋砜纯捶康禺a(chǎn)調(diào)控政策述評吧。

      房地產(chǎn)調(diào)控政策述評

        1、統(tǒng)一部署、因城施策——18城市出臺限購限貸政策

        縱觀9月份以來的限購限貸政策,可以分為三類:

        1)2.0加強版:2.0加強版強調(diào)的是政策的接連出臺。以南京為例,在9月26日出臺限購政策,限制擁有2套以上住房的居民家庭購買新房。10月5月,短短十天的時間,又發(fā)文加大對南京房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度,單身人士限購1套住房,有貸無房或有房無貸的居民再購買住房商貸首付比率最低為50%。此外,杭州、廈門、蘇州、鄭州同樣在短時期內(nèi)連續(xù)出臺加強版限購限貸政策。

        2)防范“假離婚”版:防范“假離婚”版意在控制投資性需求。以深圳為例,要求本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房的政策;本市戶籍成年單身人士(含離異)在本市限購1套住房。如是,單身也不能買2套了。

        3)首次出臺版:東莞首次出臺限購政策,預(yù)計主要原因有兩點,一是也是為了為當(dāng)前過熱的東莞房地產(chǎn)市場降溫,二是避免深圳限購升級后購房者轉(zhuǎn)移帶來的壓力。

        不同城市有不同城市的限購限貸特色,具體內(nèi)容詳見上表,我們就不贅述了。

        2、本輪限購限貸政策挑戰(zhàn)消費者購房資格

        與購房能力的極限,阻礙資金流向房地產(chǎn)

        2015年以來市場行情的持續(xù)向好,最大的原因可能就要歸功于流動性。從開發(fā)商的角度來看,公司債的放開使得民企也能獲得融資成本較為便宜的資金,讓企業(yè)敢于在土地市場上搶地王、拿地王。

        從購房者的角度看,充裕流動性為購房者提供了更多的杠桿,增強了購房者的支付能力。同時近年來房地產(chǎn)市場的走勢,房子確實為最優(yōu)良的資產(chǎn),是當(dāng)前的最佳投資標(biāo)的`。

        從銀行的角度看,銀行愿意為房企和購房者放貸。一方面是實體經(jīng)濟表現(xiàn)不佳,另一方面就是房地產(chǎn)開發(fā)貸和住房按揭貸款都有房地產(chǎn)作為抵押,銀行承擔(dān)的風(fēng)險低。 資金不斷流向房地產(chǎn)市場,側(cè)面說明房地產(chǎn)有吸附流動性的特質(zhì),但是限購限貸政策的出臺,將從購房資格與購房能力兩個層面阻止資金流向房地產(chǎn)。

        3、談一談?wù)叱雠_的時間選擇

        這其中是有規(guī)律可循的,想必大家對“930”政策并不陌生,有的年份是限購限貸的松綁,有的年份是限購限貸的重啟,而“930”正好是“十一”國慶節(jié)的前一天。影響較大的房地產(chǎn)政策一般都選擇在節(jié)假日前期或者節(jié)假日中進行。

        首先,節(jié)假日相當(dāng)于一個緩沖期,為政策的實施做鋪墊。因為節(jié)假日期間樓盤一般都不開盤的,選擇假期前或者假期中出臺限購政策,讓多數(shù)購房者在假期中有了一定心理準(zhǔn)備,買與不買或者能買還是不能買在假期結(jié)束后可以有個基本的判斷,不會帶來不必要動蕩。

        其次,十八屆六中全會10月份召開,再接下來就是十九大的召開。在如此關(guān)鍵的時間節(jié)點,管理層也不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)類似股災(zāi)的資產(chǎn)泡沫破裂,防控風(fēng)險。

        ● 最后,金九銀十出臺限購政策,可能對成交量有倒逼作用,短期內(nèi)或?qū)⒋偈钩山环帕。主要從以下幾點進行考慮:一方面,15年二季度以來市場一路向好,市場集中度越來越高,但是城市的成交并沒有出現(xiàn)放量。這里面主要有兩個原因,一是開發(fā)商不愿意賣房子,面粉比面包貴,房子賣掉倒不如留著慢慢賣;二是庫存不足,現(xiàn)在核心城市的去化周期均為個位數(shù)。另一方面,限購政策出臺后,開發(fā)商主動去化的意愿將會增加。 整體來看,本輪限購政策啟動后,預(yù)計市場在短期內(nèi)或?qū)o法消化,未來將是一個政策效應(yīng)逐步釋放的過程。最終將會作用到土地市場,但時間可能相對較長。

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