2017南京市國有土地上房屋征收與補償辦法全文
違法和超限建筑不予補償，買房款補償金額部分免稅，房屋征收涉及被征收人一千戶以上的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定。記者從南京市政府獲悉，《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》(簡稱辦法)已于2月4日市政府第115次常務會議審議通過，將于今年3月10日起施行。
房屋征收涉及千戶以上，經(jīng)政府常務會議討論決定
一聽說拆遷就突擊搭違建的行為早就不是什么新鮮事兒了，為的就是能多拿補償款。但辦法的出臺將堵住這條路，辦法明確，一旦確定了征收范圍，新建、擴建、改建等行為，在征收補償?shù)臅r候，不會因此多拿一分錢，在申購保障房的時候，也不會在面積和套數(shù)上占到便宜。
不予相關(guān)補償?shù)钠渌闆r還包括：房屋所有權(quán)或者建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、分割、贈與的;新增、變更工商營業(yè)登記的。同時，被征收人的房屋一旦被認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，也將不予補償。
同時，辦法提出，征收決定作出前，征收部門應當會同有關(guān)部門落實房屋征收補償費用。以房源折抵補償費用的，應當具備有效的房屋來源證明。市、區(qū)人民政府依法作出房屋征收決定，并在五日內(nèi)予以公告，公告期限不少于二十日。房屋征收涉及被征收人一千戶以上的，征收決定應當經(jīng)政府常務會議討論決定。
辦法還要求市、區(qū)人民政府組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并公開征求意見，期限不得少于三十日。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，超過半數(shù)被征收人對征收補償方案有異議的，市、區(qū)人民政府應當組織由被征收人代表和公眾代表參加的聽證會，根據(jù)聽證意見修改補償方案并及時公布，并要求提前七日將聽證會的時間、地點通知被征收人代表和公眾代表。聽證會公開舉行。
被征收人重新購房，價款中相當于補償金額的免交契稅
房屋征收，市民最關(guān)心的就是補償。辦法提出，征收住宅房屋的，被征收人、直管公房承租人在選擇貨幣補償后可以按照規(guī)定購買征收安置房;符合住房保障條件的，應當優(yōu)先給予住房保障。為了鼓勵搬遷，凡是簽約期限內(nèi)搬遷，僅選擇貨幣補償且放棄申購征收安置房和保障性住房的，可以給予適當獎勵。被征收人、直管公房承租人在本市僅有一處房屋的所有權(quán)證且評估價格低于補償最低標準的，按照最低標準補償。
如果被征收人重新購買房屋或者受讓土地使用權(quán)的，辦法規(guī)定價款中相當于貨幣補償金額的部分免交契稅。此外，在征收范圍內(nèi)的義務教育階段學生，可以在原學�；蛘攥F(xiàn)居住地學校就讀，學校不得以非本學區(qū)學生為由收取其他費用。
需要注意的是，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，臨時安置期限自被征收人交付房屋之日起計算。調(diào)換房為多層的，臨時安置期限一般不超過二十四個月;調(diào)換房為高層的，臨時安置期限一般不超過三十六個月。房屋征收部門逾期未予交付房屋的，從逾期之月起，按照原規(guī)定標準的兩倍支付臨時安置補助費。
該辦法將于今年3月10日正式施行，南京市人民政府2003年12月29日發(fā)布的《南京市城市房屋拆遷管理辦法》和2012年4月28日發(fā)布的《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》同時廢止。
南京市國有土地上房屋征收與補償辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)因公共利益需要實施國有土地上房屋征收與補償活動(以下稱房屋征收與補償)，適用本辦法。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結(jié)果公開的原則。
第四條 市、區(qū)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補償工作。市人民政府可以根據(jù)需要指定相關(guān)區(qū)人民政府作出房屋征收決定。
第五條 市城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門是市房屋征收部門，組織實施由市人民政府作出征收決定的房屋征收與補償工作，并對本市房屋征收與補償工作進行業(yè)務指導和監(jiān)督管理。其所屬的房屋征收管理機構(gòu)具體承擔本市房屋征收與補償?shù)娜粘９ぷ鳌?/p>
區(qū)人民政府確定的區(qū)房屋征收部門負責組織實施轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補償工作。
發(fā)展和改革、規(guī)劃、國土資源、住房保障和房產(chǎn)、民政、價格、城市管理、公安、工商、稅務、財政、教育等有關(guān)部門應當按照規(guī)定的職責做好房屋征收與補償?shù)南嚓P(guān)工作。
第六條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，所需經(jīng)費納入征收項目工作經(jīng)費。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
第七條 市、區(qū)人民政府根據(jù)需要可以通過購買服務方式完成房屋征收以及與房屋征收相關(guān)的測繪、房屋拆除、法律服務、房屋征收勞務等專業(yè)性工作。
第八條 市房屋征收部門應當定期對全市房屋征收部門、房屋征收實施單位、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)等相關(guān)工作人員進行法律知識、專業(yè)知識的培訓。
從事房屋征收工作的人員應當具備承擔房屋征收工作的相應能力。
第二章 征 收
第九條 符合國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的公共利益情形，確需征收房屋的，市房屋征收部門應當會同市發(fā)展和改革、規(guī)劃、國土資源、文物等行政管理部門對擬征收房屋的范圍進行論證，并將論證意見報送市、區(qū)人民政府，確定征收范圍并公告。
區(qū)人民政府需要依法實施的征收項目，區(qū)房屋征收部門應當向市房屋征收部門報送規(guī)劃許可或者規(guī)劃意見、勘測定界報告等相關(guān)文件。
江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)人民政府，可以參照本辦法規(guī)定，自行組織房屋征收范圍論證工作。
第十條 征收范圍公告后，存在下列情形的，不予增加補償費用和申購保障性住房的面積、套數(shù)：
(一)新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途的;
(二)房屋所有權(quán)或者建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、分割、贈與的;
(三)新增、變更工商營業(yè)登記的;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章和市人民政府規(guī)定不當增加補償費用和申購保障性住房面積、套數(shù)的其他情形。
房屋征收部門應當將前款第一項所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。
第十一條 房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織有關(guān)部門對房屋征收范圍內(nèi)房屋權(quán)屬、用途、面積等進行前期調(diào)查，并按照相關(guān)規(guī)定對房屋征收項目費用進行概算。
第十二條 市、區(qū)人民政府組織城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、住房保障和房產(chǎn)、城市管理等有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記或者改變用途、結(jié)構(gòu)的房屋進行調(diào)查、認定和處理。
被認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。
第十三條 房屋征收部門應當根據(jù)前期調(diào)查結(jié)果和項目概算等情況，擬訂征收補償方案報送同級人民政府。
征收補償方案包括下列內(nèi)容：
(一)征收目的;
(二)征收范圍;
(三)房屋基本情況;
(四)征收補償安置方式，補助獎勵標準和方式;
(五)用于補償?shù)馁Y金和房源;
(六)簽約、獎勵的期限。
第十四條 市、區(qū)人民政府組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證，并將論證后的征收補償方案在征收范圍內(nèi)公開征求意見。征求意見期限不得少于三十日，征求意見情況應當及時公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，超過半數(shù)被征收人對征收補償方案有異議的，市、區(qū)人民政府應當組織由被征收人代表和公眾代表參加的聽證會，根據(jù)聽證意見修改補償方案并及時公布。公眾代表由人大代表、政協(xié)委員、專家以及其他公民擔任。
房屋征收部門應當提前七日將聽證會的時間、地點通知被征收人代表和公眾代表。聽證會應當公開舉行。
第十五條 房屋征收決定作出前，市、區(qū)人民政府做好征收保障、綜合執(zhí)法等工作，并依法組織實施社會穩(wěn)定風險評估，根據(jù)評估結(jié)論制定相應的`風險化解措施和應急處置預案。
第十六條 房屋征收決定作出前，房屋征收部門應當會同有關(guān)部門落實房屋征收補償費用。以房源折抵補償費用的，應當具備有效的房屋來源證明。
第十七條 市、區(qū)人民政府依法作出房屋征收決定，并在五日內(nèi)予以公告并書面通知有關(guān)部門。公告期限不少于二十日。
公告應當載明下列內(nèi)容：
(一)征收補償方案;
(二)房屋征收實施單位;
(三)現(xiàn)場接待地點和聯(lián)系方式;
(四)行政復議、行政訴訟等救濟權(quán)利;
(五)監(jiān)督舉報電話等事項。
房屋征收涉及被征收人一千戶以上的，房屋征收決定應當經(jīng)政府常務會議討論決定。
第十八條 房屋被依法征收的，征收范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)依法收回。
第十九條 房屋征收部門應當在征收決定作出后對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。
調(diào)查結(jié)束后，房屋征收部門應當將調(diào)查結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示。
第三章 補 償
第二十條 征收補償內(nèi)容包括：
(一)被征收房屋價值;
(二)搬遷、臨時安置費用;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。
第二十一條 被征收房屋的價值由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定。確定評估機構(gòu)應當遵循下列程序：
(一)市房屋征收部門發(fā)布征收評估信息，接受具備相應資質(zhì)的評估機構(gòu)提出申請;
(二)市房屋征收部門對評估機構(gòu)審查后，將符合條件的評估機構(gòu)名單在征收范圍內(nèi)公示;
(三)房屋征收部門根據(jù)公示名單征求被征收人、執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的直管公房承租人(以下稱直管公房承租人)意見，被征收人、直管公房承租人在七個工作日內(nèi)協(xié)商選定評估機構(gòu)，并將協(xié)商結(jié)果書面告知房屋征收部門;
(四)被征收人、直管公房承租人協(xié)商不成的，房屋征收部門組織被征收人、直管公房承租人按照國家、省相關(guān)規(guī)定投票決定或者通過搖號、抽簽等隨機方式確定。市房屋征收部門應當在搖號、抽簽三日前在征收范圍內(nèi)公告搖號、抽簽的時間和地點;
(五)房屋征收部門公布確定的評估機構(gòu)，并與之簽訂征收評估委托合同。
通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定評估機構(gòu)的過程和結(jié)果，應當經(jīng)過公證機構(gòu)依法公證。
江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)評估機構(gòu)的確定，由區(qū)人民政府參照本辦法組織實施。
第二十二條 房屋征收部門應當將評估機構(gòu)提供的分戶初步評估結(jié)果，在征收范圍內(nèi)向被征收人、直管公房承租人公示七日，并安排注冊房地產(chǎn)估價師進行現(xiàn)場說明解釋，聽取意見。
評估機構(gòu)在分戶初步評估結(jié)果公示期滿并修正后，向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當及時向被征收人、直管公房承租人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
第二十三條 被征收人、直管公房承租人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，評估機構(gòu)應當作出解釋和說明;對評估報告有異議的，按照國家房屋征收評估的有關(guān)規(guī)定處理。
第二十四條 征收住宅房屋的，被征收人、直管公房承租人在選擇貨幣補償后可以按照規(guī)定購買征收安置房;符合住房保障條件的，應當優(yōu)先給予住房保障。
被征收人、直管公房承租人在簽約期限內(nèi)搬遷，僅選擇貨幣補償且放棄申購征收安置房和保障性住房的，可以給予適當獎勵。
第二十五條 被征收的非住宅房屋不符合規(guī)劃控制、節(jié)約集約用地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向要求的，鼓勵被征收人選擇貨幣補償方式。被征收人選擇貨幣補償方式并在簽約期限內(nèi)搬遷的，可以給予適當獎勵。
第二十六條 對直管公房承租人按照下列方式進行補償：
(一)征收住宅房屋的，將房地產(chǎn)評估價格的百分之十支付給房屋所有權(quán)人，百分之九十支付給直管公房承租人。租賃雙方另有約定的，從其約定;
(二)征收非住宅房屋的，租賃雙方有約定的，從其約定;未約定的，其分配比例按照市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收人應當提供不小于被征收房屋建筑面積的房屋，并按時結(jié)清差價，雙方另有約定的除外。
第二十八條 被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，臨時安置期限自被征收人交付房屋之日起計算。調(diào)換房為多層的，臨時安置期限一般不超過二十四個月;調(diào)換房為高層的，臨時安置期限一般不超過三十六個月。法律、法規(guī)另有規(guī)定或者雙方另有約定的除外。
房屋征收部門逾期未予交付房屋的，從逾期之月起，按照原規(guī)定標準的兩倍支付臨時安置補助費。
第二十九條 被征收人、直管公房承租人在本市僅有一處合法房產(chǎn)憑證記載的住宅，獲得的房地產(chǎn)評估價格低于征收補償最低標準的，應當按照征收補償最低標準給予補償。
征收補償最低標準由市房屋征收部門會同市價格、住房保障和房產(chǎn)等部門制定，報市人民政府批準后公布實施。
第三十條 被征收人擅自改變房屋用途的，按照房屋原用途予以補償。
2010年7月1日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》實施前被征收人將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，憑其合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證，按照省、市相關(guān)規(guī)定給予補償。
第三十一條 征收因國家有關(guān)私房改造政策形成租賃關(guān)系的私有出租房屋，對執(zhí)行政府租金標準的原承租人，按照房地產(chǎn)評估價格的百分之九十給予補償。
第三十二條 征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，房屋征收部門應當在補償協(xié)議簽訂前通知抵押權(quán)人。
簽訂貨幣補償協(xié)議的，抵押權(quán)人不同意將該房屋貨幣補償款支付給抵押人的，房屋征收部門可以將貨幣補償款公證提存。
第三十三條 因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，由征收當事人根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的評估機構(gòu)評估。
停產(chǎn)停業(yè)損失的補償無法采用評估方式確定的，對非住宅房屋中的營業(yè)用房，給予不超過其房地產(chǎn)評估價格百分之八的停產(chǎn)停業(yè)損失補償;對非住宅房屋中的非營業(yè)用房給予不超過其房地產(chǎn)評估價格百分之五的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
第三十四條 征收有租賃關(guān)系的非住宅，租賃雙方對停產(chǎn)停業(yè)損失的承擔方式有約定的，從其約定。沒有約定或者約定不成的，房屋征收部門可以將有爭議部分的貨幣補償款公證提存。
第三十五條 搬遷補助費(含設(shè)備遷移費)由被征收房屋的合法占有人獲得;合法占有人搬遷后，被征收人仍有財產(chǎn)需要搬遷的，可適當獲得搬遷補助費。
臨時安置補助費由被征收人、直管公房承租人獲得。
第三十六條 征收決定作出后，房屋征收部門應當與被征收人、直管公房承租人就補償方式，補償補助金額和支付期限，搬遷費，臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房，停產(chǎn)停業(yè)損失，搬遷期限，臨時安置方式和臨時安置期限，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、面積和辦理不動產(chǎn)注銷登記(直管公房承租人除外)等相關(guān)事項依法訂立補償協(xié)議。
房屋征收部門應當將分戶補償情況在征收范圍內(nèi)公示。
第三十七條 房屋征收部門與被征收人、直管公房承租人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，由房屋征收部門按照程序報請作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，并在征收范圍內(nèi)予以公告。
征收補償決定包括下列內(nèi)容：
(一)被征收房屋的基本情況;
(二)補償方式;
(三)補償、補助金額;
(四)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積(直管公房承租人除外);
(五)不少于十五日的搬遷期限;
(六)行政復議和行政訴訟等救濟權(quán)利事項。
被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門應當將被征收房屋信息進行公告，被征收房屋相關(guān)權(quán)利人在公告期限內(nèi)未能明確房屋所有權(quán)的，由房屋征收部門報請作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定。征收補償方式應當采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應當依法進行評估。
第三十八條 被征收人重新購買房屋或者受讓土地使用權(quán)的，價款中相當于貨幣補償金額的部分免交契稅。
第三十九條 被征收人、直管公房承租人因房屋征收需要辦理戶口遷移、郵件傳遞、電話遷移、供水、供電、低保、勞動和社會保險以及轉(zhuǎn)學、轉(zhuǎn)托等手續(xù)的，有關(guān)單位應當提供便利。
在征收范圍內(nèi)的義務教育階段學生，可以在原學校或者現(xiàn)居住地學校就讀，學校不得以非本學區(qū)學生為由收取其他費用。
第四章 監(jiān)督管理
第四十條 市房屋征收部門履行下列監(jiān)督管理職責：
(一)對區(qū)房屋征收部門的征收與補償工作、房屋征收實施單位的征收與補償行為進行指導和監(jiān)督管理;
(二)建立征收補償資金監(jiān)管制度，審核市級投資項目的征收費用概決算和其他征收項目費用的概算;
(三)建立全市統(tǒng)一的房屋征收信息管理平臺，共享房屋征收信息;
(四)建立評估機構(gòu)信用管理制度，定期向社會公布評估機構(gòu)信用名錄;
(五)對全市征收決定、征收補償決定和相關(guān)公開公示制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查;
(六)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定以及市人民政府確定的其他監(jiān)督管理職責。
第四十一條 區(qū)房屋征收部門履行下列監(jiān)督管理職責：
(一)對房屋征收實施單位的征收與補償行為進行指導和監(jiān)督管理;
(二)及時組織征收實施單位向房屋征收信息管理平臺報送征收與補償信息;
(三)建立房屋征收與補償檔案管理制度;
(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定以及市、區(qū)人民政府確定的其他監(jiān)督管理職責。
第四十二條 相關(guān)行政主管部門履行下列職責：
(一)規(guī)劃部門負責出具建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者規(guī)劃意見函;
(二)國土資源部門負責提供不動產(chǎn)登記信息;
(三)住房保障和房產(chǎn)部門負責符合住房保障資格條件的征收住房保障工作;
(四)民政部門負責認定城市最低生活保障家庭及人員;
(五)價格部門負責核定保障性住房價格;
(六)城市管理部門負責依法查處違法建筑;
(七)公安機關(guān)負責提供相關(guān)戶籍信息;
(八)工商部門負責提供相關(guān)工商登記信息;
(九)稅務部門依法提供相關(guān)納稅信息;
(十)審計部門依法對征收補償費用使用情況進行監(jiān)督和審計;
(十一)監(jiān)察部門依法對實施房屋征收與補償工作的人民政府、有關(guān)部門或者單位及其工作人員進行監(jiān)察。
第五章 法律責任
第四十三條 采取欺騙、暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等方式，以及停薪、停職、降級、開除等手段迫使被征收人簽訂補償協(xié)議和搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十四條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)及其工作人員與征收當事人串通，損害對方合法權(quán)益，或者以不正當手段獲取評估業(yè)務，或者依照本辦法確定后無正當理由不接受委托的，依法給予行政處罰，并記入信用檔案;造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條 任何組織和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應當及時核實、處理。
第六章 附 則
第四十六條 征收補償、補助、獎勵等標準由市房屋征收部門會同有關(guān)部門、區(qū)人民政府根據(jù)本地社會經(jīng)濟發(fā)展狀況制定，報市人民政府批準后公布實施。
第四十七條 本辦法自2017年3月10日起施行。南京市人民政府2003年12月29日發(fā)布的《南京市城市房屋拆遷管理辦法》和2012年4月28日發(fā)布的《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》同時廢止。
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